vraag & antwoord

Bieden op een huis, hoe pak ik dit aan?

- leestijd

De onderhandelingen staan of vallen met je openingsbod

Je hebt eerder onderhandeld, het is immers niet je eerste koophuis, maar het blijft een spannende periode. Je wilt niets liever dan eigenaar worden van dit huis dat je op het oog hebt, maar heb je wel de juiste onderhandelingsstrategie bedacht, gaat het lukken, betaal je straks niet te veel? Je voert waarschijnlijk niet wekelijks onderhandelingen over dit soort grote bedragen, misschien is het prettig om je geheugen op te frissen voor wat betreft het biedingsproces en waar je van tevoren over na kunt denken.

Je hebt je droomhuis gevonden en bezichtigd, tijd om een openingsbod uit te brengen. Maar hoe bepaal je de hoogte van dat bod? Dit doe je door eerst de onderhandelingsruimte, je ideale prijs en maximale prijs te bepalen.

Maak een inschatting van de onderhandelingsruimte

Er is waarschijnlijk wat meer onderhandelingsruimte wanneer de woning al een tijd te koop staat. Je kunt starten met een lager openingsbod. Als daarentegen de woning nieuw is op de markt en er veel vraag naar is, is de onderhandelingsruimte doorgaans kleiner. Breng dan een openingsbod uit wat dichter op de vraagprijs ligt.

De onderhandelingsruimte wordt ook bepaald in hoeverre dit huis aansluit op jouw woonwensen. Is dit echt hét huis voor je en weet je dat er veel animo is, dan ben je wellicht bereid om een hoger openingsbod te plaatsen. Kortom: er is geen vaste formule om je openingsbod te bepalen.

Je maximale prijs: hoeveel is het huis jouw waard?

Je hypotheekadviseur kan jouw financiële mogelijkheden berekenen voor het verkrijgen van een hypotheek. Op basis hiervan kun je bepalen wat de maximale prijs gaat zijn die je kunt betalen. Los daarvan kun je je ook afvragen wat dit huis waard is voor jou. Misschien ligt dit wel (ver) onder je maximale hypotheek. Er komt een stuk gevoel bij kijken en ook hier geldt: er zijn geen vaste regels.

Bepaal de ideale prijs

Jouw ideale prijs ligt tussen het openingsbod en je maximale prijs in. Het geeft je tijdens de onderhandelingen houvast en voorkomt dat je ‘zomaar’ een prijs gaat noemen. In het gunstigste geval wordt jouw openingsbod direct geaccepteerd. In de meeste gevallen gebeurt dit (helaas) niet en komt de verkoper met een tegenvoorstel. Dat is het moment waarop je kunt teruggrijpen naar die ruimte tussen je openingsbod en maximale prijs: hoe ga je reageren op het tegenvoorstel?

Laat je niet leiden door hectiek

In veel delen van Nederland is het anno 2019 een hectische tijd als het om de aan- en verkoop van woningen gaat. Er moet snel gehandeld worden waardoor er soms helemaal geen sprake is van een uitgebreid biedingsproces en onderhandelingsruimte. Je hebt waarschijnlijk al veel voorbeelden gehoord van woningen die boven de vraagprijs verkocht worden en waarbij je niet eens de tijd hebt om er ook maar een dag over na te denken. Frustrerend misschien, maar laat je hierdoor niet beïnvloeden. Maak geen keuzes waar je niet achter staat of die simpelweg niet verstandig zijn.

Zo breng je het bod uit

Je openingsbod is bepaald en je bent zover om het met de verkoopmakelaar te communiceren. Vergeet niet om je bod, wanneer je dit telefonisch uitbrengt, ook per e-mail te bevestigen. Zo kan er later geen verwarring ontstaan.

Wat gaat er nu gebeuren?

Op basis van jouw (openings)bod kunnen de volgende reacties komen:

  • Je bod wordt geaccepteerd. Gefeliciteerd, de volgende stap is het ondertekenen van de koopovereenkomst.
  • Je bod wordt afgekeurd. Helaas. Bepaal of je nog een nieuw (hoger) bod wilt uitbrengen of dat je verder gaat zoeken.
  • Je ontvangt een tegenvoorstel. Ga akkoord of breng een nieuw voorstel uit waarbij je jouw ideale prijs en maximale prijs in gedachten houdt. Vanaf het moment dat je een tegenvoorstel ontvangt, ben je in onderhandeling. Veel succes!

Houd dit in gedachte

Een overeenkomst zonder getekende koopakte is niet definitief.
Zolang er nog geen handtekeningen onder staan of de drie dagen bedenktijd nog niet voorbij zijn, kun je als particuliere koper onder de koop uit. Dit geldt ook voor de verkopende partij. Dit wordt ook wel het schriftelijkheidsvereiste genoemd.

Ligt het onderhandelen jou niet en/of zie je ertegenop?
Schakel dan een aankoopmakelaar in die dit proces van je over kan nemen. Jouw verkoopmakelaar mag overigens ook je aankoopmakelaar zijn. De verkoopmakelaar van het huis waar je interesse in hebt, mag niet tegelijkertijd jouw aankoopmakelaar zijn. Hij kan niet de belangen van beide partijen tegelijkertijd behartigen.

Zie je een huis onder bod staan op funda?
Neem dan toch altijd even contact op met de verkoopmakelaar. Misschien zijn de onderhandelingen net die dag afgebroken en kun je toch een bezichtiging inplannen.

Andere varianten

Er zijn een aantal varianten op het reguliere bieden: bieden bij inschrijving, bieden via een veiling en bieden met een vanafprijs. Elk met weer eigen regels en stappen die doorlopen moeten worden.

Bieden bij inschrijving

Bieden via een inschrijving gebeurt vooral wanneer er veel interesse in een huis is. Het zorgt ervoor dat iedereen een bod kan uitbrengen en daarmee gelijke kansen heeft. Breng vóór de gecommuniceerde datum jouw bod uit, ook met een onderbouwing en de (ontbindende) voorwaarden. Kijk daarnaast wat het huis voor jou waard is en waar je je comfortabel bij voelt. Het wil niet zeggen dat iemand met een heel hoog bod ook uiteindelijk de koper wordt. De verkoper zal ook kijken naar de voorwaarden waaronder het bod wordt gedaan. Als die voorwaarden bij een lager bod hem meer aanspreken, is het goed mogelijk dat hij voor het lagere bod kiest.

Bieden met een vanafprijs

Bij bieden met een vanafprijs is duidelijk voor welk bedrag het huis minimaal verkocht moet worden. Dit is vaak een interessante (lagere) prijs waardoor de verkoper hoopt meer mensen naar zijn woning te trekken en zo de kansen op een succesvolle verkoop te vergroten. Je kunt de vanafprijs bieden of een hoger bod uitbrengen. Het is maar net hoe graag je het huis wilt en hoeveel geïnteresseerden er zijn.

Is er veel interesse voor de woning, dan wordt vaak alsnog een deadline gesteld voor het indienen van een bod. Dit kan per situatie en makelaarskantoor verschillen. Het is dan verstandig om direct een onderbouwd eindbod neer te leggen waarbij je duidelijk maakt onder welke (ontbindende) voorwaarden je het bod doet. Door direct een goed eindbod uit te brengen ben jij hopelijk de interessantste kandidaat.

Bieden via een veiling

Heb je jouw huis gevonden en wordt deze verkocht via een veiling? Dit zal weer op een heel andere manier verlopen.

Bezichtigen

In het merendeel van de gevallen is het niet mogelijk de woning van tevoren te bezichtigen. Het gaat vaak om een gedwongen verkoop (eigenaren betalen bijvoorbeeld hun hypotheeklasten niet meer waardoor de bank besluit het huis te verkopen). Hierdoor zijn de bewoners meestal niet bereid om mee te werken aan een bezichtiging. Houd daar dus rekening mee, je weet niet wat je precies kunt verwachten.

De dag van de veiling

Een veiling bestaat uit twee fases. Op de veilingdag zal de veilingmeester beginnen met het veilen van de woning per opbod (fase 1). Hij verhoogt het openingsbod stapsgewijs totdat niemand meer wil bieden. Het bedrag dat hieruit volgt, heet de inzetsom. Daarna (fase 2) verhoogt de veilingmeester de inzetsom en telt af (veilen per afslag). Degene die ‘mijn’ roept, is de koper. Dit hoeft dus niet degene te zijn die in fase 1 de inzetsom heeft bepaald. Roept er niemand ‘mijn’ en komt de veilingmeester met het aftellen weer op de inzetsom uit, dan is de bieder uit fase 1 de koper geworden.

Je financiering

Wanneer je een huis op de veiling koopt, koop je dit zonder ontbindende voorwaarden. De koop is dus direct definitief en je moet er zeker van zijn dat de hypotheek rondkomt of dat je voldoende eigen middelen hebt.

De verkoper besluit

In veel gevallen is bij een veiling de bank de verkoper. Zij besluiten uiteindelijk of ze de uitkomst goed genoeg vinden. Is dit niet het geval, dan kunnen ze alsnog besluiten om niet te verkopen.

Laat je adviseren en/of schakel hulp in

Aan het kopen van een huis via een veiling zitten veel haken en ogen. Laat je daarom altijd adviseren door een professional (bijvoorbeeld een makelaar) die ervaring met dit soort verkopen heeft. Neem eventueel iemand mee om je te ondersteunen. Verdiep je van tevoren ook goed in de kosten en risico’s die het met zich meebrengt.

Hoe zit het met je hypotheek?

Bieden en onderhandelen gaat beter en heeft meer zin als je weet hoeveel geld je van de bank kunt lenen. Ga daarom eerst in gesprek met een hypotheekadviseur. Zeker als je al een woning hebt, is dit van belang; een eventuele restschuld of overwaarde kan de hoogte van de hypotheek fors beïnvloeden. Het bepaalt uiteindelijk welk bod je maximaal kunt uitbrengen en waar je de komende periode rekening mee moet houden.

Een makelaar helpt je bij de onderhandeling

Een aankoopmakelaar kent de lokale markt, weet welke emoties er spelen en houdt ondertussen zelf het hoofd koel. Zo kom je op de best mogelijke bieding uit, die past bij de waarde van de woning én bij jouw financiële mogelijkheden.

Meer vragen en antwoorden

Doe je voordeel met onze antwoorden op jouw vragen

Zorg er altijd voor dat je het bod kunt onderbouwen. Laat weten hoe je hierop bent gekomen en wat ervoor heeft gezorgd dat je dit specifieke bod uitbrengt. Op deze manier kunnen een verkoper en verkoopmakelaar zich in jou verplaatsen en zien ze je als een serieuze kandidaat.

De hoogte is afhankelijk van verschillende factoren. Staat het huis al lang te koop, zijn er veel geïnteresseerden, is er veel (achterstallig) onderhoud, et cetera. Het is allemaal van invloed op de hoogte van je openingsbod.

Heb je dit nog niet eerder gedaan? Dan is het verstandig om je te laten adviseren door een professional die het veilingproces goed kent. Dat kan bijvoorbeeld een makelaar zijn. Houd hier rekening mee:

  • Doorgaans kun je een woning die op een veiling verkocht wordt, niet bezichtigen van tevoren.
  • Het kopen op een veiling is definitief, je kunt geen ontbindende voorwaarden inzetten.
  • Er zijn twee fases: eerst is er een veiling per opbod, daarmee wordt de inzetsom vastgesteld, daarna volgt de veiling per afslag.
  • Uiteindelijk bepaalt de verkoper (vaak de bank) of de koop ook echt doorgaat.

Dit wordt vaak ingezet wanneer er veel interesse is voor een woning. Vóór een bepaalde datum dien je je bod door te geven aan de verkoopmakelaar. Daarbij noteer je tevens je onderbouwing en ontbindende voorwaarden. De verkoper neemt alle biedingen door en maakt een beslissing. Het wil niet zeggen dat het hoogste bod per definitie het huis ‘krijgt’. Gunstige voorwaarden kunnen een overweging zijn om met een lager bod akkoord te gaan.

Een bod mag je mondeling uitbrengen, maar het is verstandig om het daarna altijd nog per e-mail te bevestigen zodat er later geen misverstanden over kunnen ontstaan. Geef ook aan hoe je tot dit bod bent gekomen en onder welke voorwaarden je het uitbrengt.

Jazeker. De vraagprijs is slechts een indicatie. Deze is echter wel op basis van onderzoek door de verkoopmakelaar tot stand gekomen. Er is gekeken naar de marktontwikkelingen en de staat van onderhoud van het huis. Wanneer je onder de vraagprijs wilt bieden, dan is het verstandig om te beargumenteren waarom je tot het bod bent gekomen. Het zorgt ervoor dat een verkoper en verkoopmakelaar jouw bod begrijpen en het serieus nemen.

Staat jouw huis nu te koop? Dan kan je verkoopmakelaar je ook helpen bij de aankoop van een nieuw huis als je hem of haar daartoe een opdracht verleent. Een verkoopmakelaar mag echter niet zowel de verkoper als koper van eenzelfde huis begeleiden. De verkoper wil namelijk een zo hoog mogelijke opbrengst en jij als koper wil zo min mogelijk betalen.

De verkoopmakelaar gaat jouw bod met de verkoper bespreken. Aan de hand daarvan kan het volgende gebeuren:

  • Je bod wordt direct geaccepteerd. Vervolgens wordt de koopakte ondertekend.
  • Je bod wordt afgewezen. Dan kun je opnieuw bieden of verder zoeken.
  • Je krijgt een tegenvoorstel. Nu ben je officieel in onderhandeling.
Meer vragen