vraag & antwoord

Waar moet ik op letten als ik een openingsbod heb ontvangen?

- leestijd

Overleg met je verkoopmakelaar

Samen met je verkoopmakelaar ga je de onderhandelingen in. Hij of zij communiceert namens jou met de koper(s). Weet je nog hoe het ging toen jij deze woning kocht? De verkoper en diens makelaar bepalen of het openingsbod daadwerkelijk een goed bod is, welke invloed de ontbindende voorwaarden hebben en wat een eindbod is. Nu ben jij dus die verkoper – en dit kun je doen.

Het eerste bod van een potentiële koper heet het openingsbod. Jouw verkoopmakelaar ontvangt dit van de koper of zijn aankoopmakelaar en neemt contact met je op om te bespreken wat de vervolgstappen zijn.

Is het openingsbod goed genoeg?

Of een openingsbod een ‘goed’ bod is, is afhankelijk van een aantal factoren. Je kunt er helaas geen rekensom op loslaten, het hangt samen met:

  • het aantal weken, maanden of zelfs jaren dat je huis al te koop staat;
  • het aantal bezichtigingen dat is geweest;
  • de vraag of er nog bezichtigingen op de planning staan;
  • de mate waarin het bod zich verhoudt tot jouw minimale verkoopprijs.

Bovenstaande factoren bepalen of je wel of niet ingaat op een openingsbod, dit afkeurt of een tegenvoorstel doet. Wanneer je huis al lange tijd te koop staat en er niet veel bezichtigingen plaatsvinden, ben je waarschijnlijk sneller bereid om op een relatief laag openingsbod in te gaan en de onderhandelingen te starten. Staat daarentegen je huis nog maar net in de verkoop en is er veel belangstelling, dan kan het een overweging zijn om niet direct op het eerste, relatief lage openingsbod in te gaan. Het kan dan lonen om de uitkomst van de nog ingeplande bezichtigingen af te wachten. In welke situatie jij je ook bevindt, jouw verkoopmakelaar kan je hier goed in adviseren.

Je kunt op drie mogelijkheden op het bod reageren:

Optie 1: Je wijst het openingsbod af

Er zijn verschillende redenen om te besluiten een bod direct af te wijzen. Samen met de verkoopmakelaar maak je hierin een weloverwogen beslissing.

De meest voor de hand liggende reden is dat het bod veel te laag is, waardoor het moeilijk zal worden om op een voor jou acceptabele koopsom uit te komen. Je kunt de bieder vragen een beter voorstel te doen, maar het bod voor nu afwijzen.

Ook de voorwaarden kunnen een reden zijn om het bod af te wijzen. Een sleuteloverdracht over tien maanden? Jij wilt of moet misschien al eerder van je huis af.

Het hangt bovendien ook af van de vraag naar jouw huis. Is er veel interesse en staan er nog bezichtigingen gepland? Dan kan het de moeite waard zijn om de uitkomst van die bezichtigingen af te wachten en voor nu dit bod af te wijzen.

Optie 2: Je brengt een tegenvoorstel uit

Als jij je verkoopmakelaar een tegenvoorstel uit laat brengen, beginnen de onderhandelingen. Deze situatie kan er als volgt uitzien:

  • De vraagprijs van je huis is € 300.000.
  • Je hebt een openingsbod ontvangen van € 287.000 met de ontbindende voorwaarde dat de financiering binnen vijf weken na het tekenen van de akte rond is en de sleuteloverdracht op 3 december plaatsvindt.
  • Jouw tegenvoorstel kan zijn € 295.000, maar onder de voorwaarde dat de sleuteloverdracht op 3 november plaatsvindt.

Vervolgens is het afwachten hoe de bieder hierop reageert. Misschien gaat hij akkoord met jouw voorgestelde sleuteloverdracht op 3 november, maar nog niet met de prijs. Hij verhoogt zijn bod naar € 290.000. Zo probeer je met elkaar tot een voor jou zo hoog mogelijke verkoopprijs te komen onder de gunstigste voorwaarden.

Optie 3: Je accepteert het openingsbod

Het komt in de praktijk niet vaak voor dat verkopers een openingsbod direct accepteren, maar het kan zomaar zijn dat het bod aan al jouw wensen en voorwaarden voldoet. Dan kun je besluiten het openingsbod direct te accepteren.

De invloed van de ontbindende voorwaarden

Los van de eigenschappen van het huis, hoelang het al te koop staat en hoeveel vraag ernaar is, zijn de voorwaarden ook een belangrijk onderdeel van het bod. Een lager bod wil namelijk niet per definitie zeggen dat het een slecht bod is. Misschien zijn de voorwaarden waaronder het wordt uitgebracht wel heel gunstig. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer iemand geen financiering nodig heeft. Je hebt dan veel meer zekerheid dat de verkoop ook echt doorgaat dan wanneer je gaat onderhandelen met een koper van wie je nog maar moet afwachten of hij een hypotheek kan krijgen. Voordat je die zekerheid hebt, ben je vaak zo’n acht weken verder.

Ook de datum van de sleuteloverdracht kan een voorwaarde zijn waardoor een (op het eerste gezicht) laag bod toch interessant kan worden. Zeker wanneer je bijvoorbeeld al een nieuw huis hebt gekocht en de voorgestelde overdrachtsdatum daar precies op aansluit.

Wat is een eindbod?

De bieder kan een zogeheten eindbod uitbrengen. Het betekent dat dit zijn of haar uiterste bod is en dat daar niet meer over onderhandeld kan worden. Het is voor jou dus een kwestie van accepteren of afwijzen. Jij kunt natuurlijk ook zelf een eindbod uitbrengen naar de potentiële koper.

Je kunt een bieder ook om een eindbod vragen wanneer je een openingsbod van een tweede bieder hebt ontvangen. Je verkoopmakelaar geeft bij de eerste bieder aan dat er een tweede bod is binnen gekomen. Daarbij mag overigens niet de hoogte van dat bod genoemd worden, een makelaar mag twee partijen niet tegen elkaar uitspelen. Er wordt aan de eerste bieder gevraagd om een eindbod uit te brengen, waarbij hij een uiterst bod uitbrengt onder de beste voorwaarden. Het is nu aan jou, samen met je verkoopmakelaar, om te besluiten of dit eindbod goed genoeg is, of dat het verstandiger is om dit eindbod af te wijzen en toch met de tweede bieder verder te gaan.

De regels tijdens het onderhandelen

De vraagprijs wordt geboden, is de koop nu gesloten?

Wanneer iemand de vraagprijs biedt, wil het niet zeggen dat jij als verkoper daar ook mee akkoord moet gaan. Je hebt altijd de mogelijkheid om deze af te wijzen of om met een andere bieder de onderhandelingen te starten.

Wie het eerst komt, wie het eerst maalt?

Jij bepaalt met wie je de onderhandelingen start; dat kan met bieder nummer drie zijn, óók wanneer deze een lager bod uitbrengt dan bieder nummer één. Het is helemaal aan jou (samen met je verkoopmakelaar) om te bepalen welk bod voor jou het gunstigst is. Het is overigens toegestaan om met meerdere partijen tegelijkertijd te onderhandelen, maar hier de verkoopmakelaar de partijen dan wel van op de hoogte brengen.

De onderhandelingen stopzetten

Je mag – ongeacht de reden – de onderhandelingen op elk moment stopzetten. Dit kun je doen door de bieder een e-mail te sturen met het bericht dat je de onderhandelingen stopzet, eventueel met een uitleg erbij. Een koper zal je dit niet altijd in dank afnemen, maar het is toegestaan om te doen.

Meerdere biedingen

De onderhandelingen zijn in volle gang als er ineens nóg een bod binnenkomt, met een voor jou heel gunstige overdrachtsdatum. Overleg met je verkoopmakelaar wat in deze situatie verstandig is om te doen. Je kunt de eerste bieder vragen om een uiterst voorstel te doen. Communiceer dit voor alle duidelijkheid ook naar de tweede bieder zodat hij weet waar hij aan toe is. Is dit uiteindelijk niet naar je zin, dan heb je de tweede bieder om mee verder te gaan.

Van de koop afzien

Zolang je geen handtekening hebt gezet onder de koopovereenkomst, mag je van de koop afzien. Zelfs als jullie al een koopsom overeengekomen zijn. Dit geldt echter alleen als je als verkoper handelt als particulier en de koper ook. Daarnaast moet het een ‘tot bewoning bestemde onroerende zaak’ betreffen. Is de koper een professionele partij of gaat het bijvoorbeeld om een garagebox, dan geldt de hiervoor beschreven schriftelijkheidsvereiste niet. Houd er wel rekening mee dat deze schriftelijkheidsvereiste ook voor de koper geldt. Wacht je – om wat voor reden dan ook – te lang met tekenen, dan kan de koper zich ook terugtrekken.

Meer vragen en antwoorden

Doe je voordeel met onze antwoorden op jouw vragen

Een goed bod is een bod dat aansluit op jouw situatie. Niet alleen de prijs zorgt ervoor dat je financieel gezien je huis op een gunstige manier kunt verkopen, maar ook de voorwaarden zorgen ervoor dat het een goed bod is. Denk hierbij aan de sleuteloverdracht die naadloos aansluit op je verhuizing naar een volgend huis of een koper die geen hypotheek hoeft af te sluiten waardoor jij meer zekerheid hebt dat de koop ook echt doorgaat.

De ontbindende voorwaarden maken onderdeel uit van het bod. Ze bepalen in zekere mate of het bod ook echt goed is. Zo kan een laag openingsbod met heel gunstige voorwaarden toch ineens een goed bod worden.

  • Wanneer de vraagprijs wordt geboden hoef je hier niet mee akkoord te gaan.
  • Wie het eerst komt, wie het eerst maalt, is niet van toepassing wanneer er meerdere biedingen binnenkomen.
  • Je mag op elk moment de onderhandelingen beëindigen. Ongeacht de reden.
  • Je mag meerdere biedingen ontvangen. Vraag bieder één een uiterst voorstel uit te brengen en ga met bieder twee verder wanneer dit niet naar je zin is.
  • Zolang je geen handtekening onder de koopakte hebt gezet, kun je van de koop afzien.

Een bod beoordeel je aan de hand van de volgende factoren:

  • De tijd dat je huis al te koop staat.
  • Het aantal bezichtigingen dat is geweest.
  • Het aantal bezichtigingen dat nog ingepland staat.
  • Of het bod in verhouding staat tot jouw minimale verkoopprijs.
  • Onder welke (ontbindende) voorwaarden het bod wordt uitgebracht, zoals financiering, datum van sleuteloverdracht en/of de uitslag van de bouwkundige keuring.

Staat je huis al lang te koop, vinden er niet veel bezichtigingen plaats en ontvang je een relatief laag voorstel? Dan beoordeel je dit bod toch beter dan wanneer je huis net te koop staat en er nog veel bezichtigingen gaan plaatsvinden.

Een eindbod is een uiterst voorstel van een potentiële koper of vanuit jou als verkoper. Hiermee wordt aangegeven dat het eindbod de maximale prijs is en dat daarover niet meer onderhandeld kan worden. Ook over de voorwaarden wordt dan niet meer onderhandeld.

Meer vragen