vraag & antwoord

Kopen zonder makelaar

Laatst bijgewerkt op - leestijd

Waar moet je op letten?

Ben je van plan om een huis te kopen zonder de hulp van een makelaar? Dan is het goed om te weten waarop je moet letten. Je kunt overigens altijd nog later in het koopproces een aankoopmakelaar inschakelen.

Niet iedereen die een huis gaat kopen, schakelt hiervoor een aankoopmakelaar in. Misschien vind je het fijn om eerst zelf te kijken hoe ver je komt. Of heb je er alle vertrouwen in dat je prima zelf woningen kunt beoordelen en een goede prijs kunt onderhandelen.

Zelf een huis kopen: hoe pak je dat aan?

Kopen zonder makelaar betekent dat je zelf alle werkzaamheden moet doen die een aankoopmakelaar je anders uit handen zou nemen. Omdat je zelf waarschijnlijk niet de kennis, ervaring en het netwerk van een makelaar hebt, moet je rekening houden met een paar zaken.

Schakel pushmeldingen op funda in

Vanwege de krappe woningmarkt moet je meestal snel reageren als je een huis wilt bezichtigen, want woningen worden snel verkocht. Sla daarom je zoekopdracht op in de funda app en schakel pushmeldingen in. Je krijgt dan een melding zodra een nieuwe woning op funda verschijnt die aan jouw zoekopdracht voldoet.

Check of de vraagprijs reëel is

Je kunt maximaal 100% van de taxatiewaarde financieren met een hypotheek, alles daarboven moet je uit eigen middelen betalen. De buurtinformatie op funda geeft een eerste indruk van de gemiddelde vraagprijs in een buurt. Informatie over transactieprijzen op wijk- en straatniveau vraag je voor een paar euro op via de website van het Kadaster.

Een aankoopmakelaar kan echter nauwkeuriger de waarde bepalen. Die heeft toegang tot onder meer transactieprijzen van vergelijkbare, recent verkochte woningen en beschikt over bouwkundige kennis. Zo heb je meer zekerheid dat je bod in lijn ligt met de markt en je verstandige keuzes maakt.

Zorg dat je weet wat je kunt bieden

Omdat momenteel de vraag naar koopwoningen veel groter is dan het aanbod, hebben verkopers het voor het kiezen. Die willen uiteraard een zo hoog mogelijke prijs, maar ook zekerheid dat de koop doorgaat. Een aankoopmakelaar stemt hier zijn of haar biedingsstrategie op af.

Overbieden of bieden zonder voorbehoud van financiering komt steeds vaker voor, maar daar kleven uiteraard risico’s aan voor de koper. Ga je bieden zonder aankoopmakelaar, weet dan precies tot hoe ver je kunt gaan. Zo voorkom je dat je risico’s neemt die je misschien niet kunt dragen, bijvoorbeeld door af te zien van bepaalde ontbindende voorwaarden of door je maximale bod te overschrijden.

Houd rekening met je onderzoeksplicht

De verkoper moet alle gebreken en verplichtingen die hem bekend zijn over de woning aan jou melden. Maar als koper heb je zelf ook een onderzoeksplicht. Een bouwtechnische keuring geeft je inzicht in de bouwkundige staat en eventuele herstelkosten voor gebreken. Verder kunnen aan de woning (juridische) verplichtingen en beperkingen verbonden zijn. Dit soort informatie haal je onder meer uit de eigendomsakte, splitsingsakte en VvE-stukken (bij een appartement), het bestemmingsplan, de vragenlijst en lijst van zaken en de kadastrale gegevens. Voldoe je niet aan je onderzoeksplicht, dan wordt het lastig om achteraf verhaal te halen bij de verkoper.

Gebruik een modelovereenkomst voor het koopcontract

Meestal stelt de verkoopmakelaar het koopcontract op. Als de verkoper geen makelaar heeft en jij koopt zonder aankoopmakelaar, dan moeten jullie samen een koopovereenkomst opstellen. Je kunt daarvoor een modelovereenkomst gebruiken. Wil je zeker weten dat alles juridisch klopt en je niets over het hoofd ziet? Laat de koopovereenkomst dan opstellen door een notaris.

Liever niet álles zelf doen?

Je kunt een aankoopmakelaar ook later in het aankoopproces inschakelen. Bijvoorbeeld als je zelf al een woning hebt gevonden. Het is handig om vooraf alvast makelaars te vergelijken.

Meer vragen en antwoorden

Doe je voordeel met onze antwoorden op jouw vragen

Een aankoopmakelaar kost gemiddeld tussen de 1000 en 5000 euro, afhankelijk van wat de makelaar voor je doet. Heb je alleen hulp nodig bij de onderhandelingen? Dan betaal je minder dan als je het hele aankoopproces van zoeken tot sleuteloverdracht uitbesteedt. Deze investering betaalt zichzelf terug doordat de makelaar je veel tijd en uitzoekwerk uit handen neemt. Ook kan een aankoopmakelaar een lagere aankoopprijs voor je onderhandelen.

Elke koper heeft een onderzoeksplicht. Het houdt in dat er van je verwacht wordt dat je niet alleen op de informatie van de verkoper afgaat (hij heeft een mededelingsplicht), maar dat je ook zelf onderzoek doet naar de onderhoudsstaat van het huis en de bepalingen die bij het huis horen.

Ben je van plan een appartement te kopen, let dan in elk geval op deze zaken:

  • Hoe zien de gemeenschappelijke ruimtes, zoals de entree of galerij, eruit? Dit geeft een goed beeld van hoe de bewoners met de leefruimte omgaan.
  • Check bij de verkoper of makelaar of de Vereniging van Eigenaren actief is. Banken verstrekken geen hypotheek voor appartementen met een slapende of niet-actieve VvE.
  • Informeer welke bijkomende kosten je nog kunt verwachten: hoe hoog is de VvE-bijdrage (servicekosten) en wat valt hieronder? Welke onderhoudswerkzaamheden staan er op de planning en wordt hier elke maand voldoende geld voor gereserveerd?

Een bezichtiging kun je op verschillende manieren voorbereiden. Deze zaken kun je doen voor je het huis gaat bekijken. Zo weet je beter waar je op moet letten en wat je nog wilt vragen:

  • Bekijk op funda niet alleen het huis, maar ook hoeveel interesse er is in deze woning en wat de gemiddelde vraagprijs is van verkochte huizen in de buurt.
  • Vraag bij de makelaar of verkopers de vragenlijst op. Hierop vind je informatie over onder andere het onderhoud van de woning en de kosten voor gas, water, licht en gemeentelijke belastingen.
  • Vraag als je een appartement gaat bezichtigen aan de makelaar of je de VvE-stukken (Vereniging van Eigenaren) mag inzien. Hierin zie je met welke onderhoudskosten je eventueel rekening moet houden.
  • Maak een lijst van vragen die je nog wilt stellen tijdens de bezichtiging

Bieden op een huis kan op verschillende manieren gaan. Het meest gebruikelijk is dat je een bod uitbrengt waarover je met de verkoper gaat onderhandelen. Maar soms kiest de verkoper voor een andere biedingsvorm, zoals:

  • bieden per inschrijving
  • bieden met een vanafprijs
  • bieden via een veiling

Wil je zelf een bod uitbrengen op een huis, bevestig je bod dan altijd schriftelijk per e-mail of brief. Gebruik daarvoor bijvoorbeeld deze voorbeeldbrief die we al voor je hebben opgesteld. Je hoeft alleen nog de lege velden in te vullen met je eigen gegevens en de voorwaarden die je aan je bod verbindt.

Meer vragen