vraag & antwoord

Hoe beïnvloedt de verkoop van mijn woning de belastingaangifte?

- leestijd

Overwaarde en restschuld creëren verschillende scenario’s

Nadat je woning verkocht is, wordt jouw hypotheek afgelost met de koopsom die de kopers betalen. Is de verkoopwaarde hoger dan jouw hypotheekschuld? Dan is er sprake van een overwaarde. Deze krijg jij van de notaris uitgekeerd. Maar je kunt ook met een zogenaamde restschuld blijven zitten. Hoe beïnvloeden deze scenario’s jouw belastingaangifte?

Je verkoopt je huis met overwaarde

Na verkoop van je huis hoef je in eerste instantie niet met de Belastingdienst af te rekenen. Je bent geen heffing verschuldigd over de koopsom, maar de overwaarde heeft wel invloed op je belastingaangifte. Hoe, dát is afhankelijk van jouw vervolgactie. Wat je ook doet, je verrekent net als andere jaren gewoon de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait.

  • Ga je een ander huis kopen? Dan gaat de Belastingdienst ervan uit dat je de overwaarde gebruikt voor het deels betalen van die woning. Het niet opnieuw investeren in de volgende koopwoning heeft gevolgen voor de hypotheekrenteaftrek. De hypotheekrente zal deels niet aftrekbaar zijn van het inkomen.

  • Ga je niet direct een andere woning kopen en ben je dat de komende drie jaar ook niet van plan? Dan kun je de overwaarde vrij besteden. De overwaarde verhoogt jouw vermogen en de Belastingdienst stelt dat na het uitkeren gelijk met spaargeld. In de belastingaangifte over het volgende belastingjaar zorgt de overwaarde mogelijk dus voor een hogere heffing over je eigen vermogen.

Hoe hoog is de heffing over spaargeld?

Je hebt een belastingvrije som van € 30.360. Over het meerdere betaal je een heffing van 0,58% (2019). Bezit je een vermogen van € 102.010 tot ongeveer € 1.000.000? Dan bedraagt de heffing 1,34%. Boven een miljoen stijgt de heffing naar 1,68%. Bij verkoop van je huis in 2020, reken je hier voor het eerst over af bij de belastingaangifte over 2021.

Wat gebeurt er bij de belastingaangifte na verkoop met een restschuld?

Na verkoop van je huis met een restschuld heb je twee opties, namelijk:

  1. Je financiert de restschuld mee in de hypotheek op je volgende koopwoning.

  2. Je maakt afspraken met de bank over het terugbetalen van de hypotheekschuld.

In beide gevallen is de betaalde rente niet aftrekbaar van het inkomen. Op deze regel is wel een uitzondering: Als de schuld ontstaan is vóór 1 januari 2018, is de betaalde rente over de schuld aftrekbaar gedurende maximaal vijftien jaar.

Een restschuld verlaagt je vermogen

Een restschuld die is ontstaan ná 1 januari 2018 mag je aftrekken van je vermogen, mits die schuld minimaal € 3000 bedraagt (voor partners minimaal € 6000). Dit heet de schuldendrempel.

Een rekenvoorbeeld

Je bezit een vermogen van € 45.000. Dit bedrag is niet vrij besteedbaar, bijvoorbeeld omdat je dit op een depositorekening hebt staan, een aantal spaarrekeningen hebt voor je kinderen die niet opneembaar zijn, of een schenking op papier hebt gekregen van je ouders. De restschuld die je samen met je partner hebt, bedraagt € 25.000. Het bedrag komt boven de schuldendrempel uit, er mag dan € 25.000 - € 6000 (schuldendrempel) = € 19.000 worden afgetrokken van je vermogen. Het vermogen waar je belasting over zou moeten betalen is dan € 45.000 - € 19.000 = € 26.000. Dit valt binnen de heffingsvrijstelling, want pas vanaf € 30.360 betaal je een heffing. In het voorbeeld betaal je dus geen heffing over je vermogen.

Met een NHG-hypotheek kan het anders lopen

Met een NHG-hypotheek worden restschulden in sommige gevallen kwijtgescholden. Bijvoorbeeld wanneer een restschuld veroorzaakt is door een echtscheiding of het verliezen van je baan.

Verkoop en aankoop in je aangifte

Kortom, na het verkopen van je woning heeft de overwaarde of de restschuld invloed op wat je aan belasting verschuldigd bent. In je aangifte moet je de verkoop en aankoop van een woning apart opgeven. Bij de verkoop geef je de verkoopprijs op min de verkoopkosten (makelaarskosten en notariskosten) en het resterende hypotheekbedrag. Op deze wijze geef je de overwaarde of restschuld door aan de Belastingdienst. Na aankoop van je huis geef je de koopsom op, plus de kosten van de aankoop. De kosten van de financiering geef je apart op, samen met het nieuwe hypotheekbedrag.

Dit is best een ingewikkelde opgave. Neem voor hulp contact op met je hypotheekadviseur of een boekhoudkantoor. Zij kunnen je bijstaan of de aangifte helemaal verzorgen.