vraag & antwoord

Wat zegt de koopakte over mijn rechten als verkoper?

- leestijd

Tot jij je handtekening hebt gezet, mag je je nog terugtrekken

Tijdens de onderhandelingen kom je met een koper een koopsom overeen en spreek je af onder welke voorwaarden de koop wordt gesloten. Deze afspraken komen vast te liggen in de koopakte. Jouw verkoopmakelaar vraagt de persoonsgegevens van de koper op en op basis van de uitkomst van de onderhandelingen maakt hij de koopakte op. Wat staat er ook al weer precies in en wat kun je verwachten in de periode na de onderhandelingen?

We hebben het eerder al gezegd, maar het kan hier geen kwaad: zolang er nog geen koopakte is getekend, kunnen zowel jij als de koper zich terugtrekken en van de (ver)koop van je woning afzien. Zomaar, zonder dat je hoeft uit te leggen waarom, of de ander iets verschuldigd bent. Zodra jij je handtekening hebt gezet, is er voor jou geen weg terug. De koper daarentegen heeft nog iets meer mogelijkheden om van de koop af te kunnen zien.

De bedenktijd

Zodra de koper een door beide partijen ondertekende koopakte ontvangt, heeft hij nog drie dagen bedenktijd. In deze periode mag hij zonder opgaaf van reden en kosteloos van de koop afzien. Voor jou als verkoper dus een paar spannende dagen.

Er zijn wel een paar regels verbonden aan de bedenktijd van de koper. Zo mag de laatste dag van de bedenktijd niet eindigen op een weekenddag of nationale feestdag en wordt er maar één weekenddag meegerekend.

Niet eindigen op een weekenddag: wanneer de koper op woensdag een volledig getekende koopakte ontvangt, dan eindigt de bedenktijd niet op zaterdag, maar op maandag om 23.59 uur.

Slechts één weekenddag rekenen: wanneer de koper op vrijdag een volledig getekende koopakte ontvangt, dan eindigt de bedenktijd op dinsdag om 23.59 uur, in plaats van op maandag.

De ontbindende voorwaarden

Een andere mogelijkheid voor een koper is om middels de ontbindende voorwaarden van de koop af te kunnen zien. De bekendste is die voor de financiering. In de NVM-koopakte is (in artikel 18 voor een appartementsrecht en artikel 15 bij een eengezinswoning) opgenomen dat wanneer een koper voor een in de koopakte afgesproken datum te horen heeft gekregen dat de bank hem geen hypotheek kan verstrekken, hij kosteloos van de koop af mag zien. Als bewijs dient hij voor de afgesproken datum één afwijzingsbrief van de bank te kunnen overleggen. Je kunt er ook voor kiezen om hier andere afspraken over te maken.

Wanneer de koper voor de afgesproken datum nog geen uitsluitsel heeft, kan er om uitstel van de ontbindende voorwaarde gevraagd worden. Meestal betreft dat een week. Het wil overigens niet per definitie zeggen dat het er slecht uitziet voor de koper. De bank heeft simpelweg onvoldoende tijd gehad om het dossier volledig te kunnen beoordelen. Het al dan niet akkoord gaan met uitstel kun je bespreken met je makelaar.

Wie regelt de notaris en wat zijn zijn/haar taken?

De notaris zorgt ervoor dat alles rondom de verkoop van het huis wordt gecontroleerd en legt de gemaakte afspraken vast in de akte van levering. Hij controleert of het geld op tijd binnen is, of alle partijen bevoegd zijn om te kopen of verkopen en of er geen beslag op de woning ligt.

Dit doet de notaris voor jou

Zonder notaris geen sleuteloverdracht

In de koopakte wordt vermeld via welke notaris de sleuteloverdracht plaatsvindt. Het notariskantoor wordt in de regel door de koper gekozen. De overdrachtskosten komen dan ook voor zijn rekening. Is het huis belast met hypotheek? Dan kun jij als verkoper nog rekening houden met zogeheten royementskosten, ook wel doorhalingskosten genoemd. Het zijn kosten die je maakt voor het doorhalen van je hypotheek bij het Kadaster. Dit is nodig om je huis vrij van hypotheek aan de volgende eigenaar te kunnen overdragen.

De dag van de sleuteloverdracht kan niet zonder notaris plaatsvinden. Dit is het moment waarop je het huis officieel overdraagt aan de nieuwe eigenaren.

Wanneer kan ik aanspraak maken op de 10% waarborgsom?

De waarborgsom is voor jou als verkoper een stuk zekerheid. De koper stort dit bedrag – in de regel 10% van de koopsom – bij de notaris.

Als verkoper mag je aanspraak maken op de waarborgsom wanneer de koper zijn afspraken uit de koopakte niet nakomt. Het zou in het ergste geval kunnen gaan om het niet kunnen afnemen van de woning. Dat kan gebeuren wanneer de ontbindende voorwaarden voor de financiering zijn verlopen, er geen uitstel is gevraagd en de koper te horen heeft gekregen dat de bank geen hypotheek kan verstrekken. Zonder financiering kan hij de woning niet van je kopen. Jij als verkoper kunt nu aanspraak maken op de 10% waarborgsom. Hiervoor moet je de koper eerst nog in gebreke stellen en een termijn gunnen om alsnog zijn of haar verplichtingen na te komen. Mocht deze situatie zich onverhoopt voordoen, kun je met je makelaar overleggen hoe dit in zijn werk gaat.

In plaats van een waarborgsom kan er ook een zogeheten bankgarantie worden afgegeven. Dan stort de koper niet zelf de 10% van de koopsom, maar staat de bank garant voor dit bedrag. Voor jou als verkoper zit er geen verschil tussen een waarborgsom of bankgarantie.

Meer vragen en antwoorden

Doe je voordeel met onze antwoorden op jouw vragen

Wanneer de onderhandelingen achter de rug zijn en de koop is gesloten, kiest de koper de notaris uit. De notaris controleert alle zaken rondom de verkoop (of het geld op tijd binnen is, of alle partijen bevoegd zijn om te kopen of verkopen en of er geen beslag op je huis ligt) en zorgt ervoor dat alles wordt vastgelegd in een akte van levering.

De koper betaalt de kosten voor de overdracht. Jij als verkoper kan met zogeheten royementskosten te maken krijgen wanneer het huis nog belast is met hypotheek. De notaris moet er namelijk voor zorgen dat je hypotheek wordt doorgestreept in het Kadaster en het huis daardoor zonder hypotheek aan de volgende eigenaar kan worden overgedragen.

Zodra de koper een volledig getekende koopakte heeft ontvangen gaan zijn drie dagen bedenktijd in. Binnen deze periode mag hij zonder opgaaf van reden en kosteloos van de koop afzien. Let er in je berekening op dat de drie dagen bedenktijd niet op een weekend- of feestdag mag eindigen én er maar één weekenddag meegeteld wordt.

Een waarborgsom is voor jou als verkoper een stuk zekerheid. Kan de koper zijn of haar verplichtingen vanuit de koopakte niet nakomen? Dan kun je hier aanspraak op maken. Het betreft 10% van de koopsom.

Een bankgarantie komt in principe op hetzelfde neer als een waarborgsom, het geeft jou als verkoper ook een stuk zekerheid. In het geval van een bankgarantie stort een koper geen 10% van de koopsom op de rekening bij de notaris (zoals bij een waarborgsom het geval is), maar staat de bank garant voor die 10%. Voor jou als verkoper maakt het geen verschil of een koper een waarborgsom stort of een bankgarantie afgeeft.

Meer vragen