vraag & antwoord

Wat zijn kosten koper?

Laatst bijgewerkt op - leestijd

En waarom moet je deze kosten betalen?

Op funda zie je achter de vraagprijs van huizen altijd de afkorting k.k. staan, ofwel kosten koper. Dit betekent dat er voor de koper een aantal kosten bij komen, boven op de aankoopprijs. Voor een deel zijn dat verplichte kosten, maar vaak is er ook sprake van aanvullende kosten. Deze kosten kun je helaas niet meefinancieren in de hypotheek. Een deel is echter wél aftrekbaar van de belasting.

Onder kosten koper vallen zaken als overdrachtsbelasting, notariskosten, de kosten van een bouwkundige keuring, taxatiekosten, de kosten van een aankoopmakelaar en de advies- en bemiddelingskosten van de hypotheekadviseur. Dit zijn kosten die je bij de aankoopprijs van je toekomstige woning moet optellen. Helaas kun je ze niet in je hypotheek opnemen, je moet ze dus zelf betalen. De hoogte van de kosten verschilt per woning en situatie, maar houd er rekening mee dat de kosten koper gemiddeld zo’n 6% van het aankoopbedrag zijn. Dat is best een flinke kostenpost. Goed dus om daar inzicht in te hebben, zodat je weet wat je gaat betalen voordat je je handtekening zet onder het koopcontract.

In deze video leggen we je uit met welke bijkomende kosten je rekening moet houden als je een huis koopt.

Verschil kosten koper en vrij op naam (v.o.n.)

Een nieuwbouwwoning koop je meestal vrij op naam (v.o.n.). Het grootste verschil en daarmee grootste voordeel ten opzichte van kosten koper is dat je geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen (2% van de koopsom). De woning hoeft immers niet van een vorige eigenaar aan jou te worden overgedragen.

Verplichte kosten bij aankoop huis

Als je een woning koopt, betaal je een aantal verplichte kosten voor de levering:

Overdrachtsbelasting

De grootste kostenpost is de overdrachtsbelasting. Dit is een vast percentage van de koopsom. Voor een woning is dat op dit moment 2%. Ben je jonger dan 35 jaar? Dan hoef je met ingang van 1 januari 2021 geen overdrachtsbelasting te betalen. Ook als je al een volgende woning koopt mag je eenmalig gebruikmaken van deze vrijstelling, mits je nog onder de 35 jaar bent. Koop je samen een huis en slechts een van jullie beiden onder de 35? Dan wordt de overdrachtsbelasting naar rato berekend: alleen de oudste partner betaalt dan over zijn of haar deel overdrachtsbelasting. In alle gevallen geldt wel dat je zelf moet gaan wonen in het huis dat je koopt.

Notariskosten

Alleen een notaris is bevoegd om de woning aan jou over te dragen. Notariskosten vallen daarom onder de verplichte kosten. De notaris brengt onder meer kosten in rekening voor het het opstellen van een leveringsakte (voor de overdracht) en hypotheekakte, en voor het inschrijven van deze aktes bij het Kadaster. Elke notaris hanteert hiervoor eigen tarieven. Die beginnen meestal bij een paar honderd euro en kunnen oplopen tot zo’n 2000 euro, dus het loont om offertes van notarissen te vergelijken.

Aanvullende kosten bij aankoop huis

Naast de verplichte kosten zijn er aanvullende kosten om rekening mee te houden. Het hangt van je situatie af of je deze kosten ook allemaal maakt.

Taxatiekosten

Als je een hypotheek aanvraagt, zal de hypotheekverstekker om een taxatierapport van je nieuwe woning vragen. Dit rapport biedt zekerheid over de waarde van het huis. De taxateur schakel je zelf in. De meeste taxateurs rekenen een bedrag tussen de 350 en 800 euro. Sommige taxateurs vragen een percentage van het getaxeerde object.

Kosten NHG-garantie

Koop je een woning met Nationale Hypotheek Garantie, dan betaal je voor deze garantie 0,7% van de koopsom. De maximale koopsom mag bij een hypotheek met NHG maximaal € 310.000 zijn, inclusief kosten koper. Let op: de koopsom is leidend, niet de hoogte van de hypotheek. Dus koop je een huis met een koopsom van € 330.000 kosten koper en vraag je hiervoor een hypotheek aan van € 300.000, dan kom je niet in aanmerking voor Nationale Hypotheek Garantie.

Kosten voor bankgarantie of waarborgsom

In een koopovereenkomst staat meestal dat je een waarborgsom of bankgarantie moet voldoen. Dit is doorgaans zo’n 10% van de koopsom. Bij een waarborgsom maak je dit geld daadwerkelijk over van je (spaar)rekening naar de derdengeldrekening van de notaris die de overdracht gaat verzorgen. Heb je dat geld niet, dan kun je je hypotheekverstrekker vragen om garant voor je te staan. Dit heet een bankgarantie. Het verstrekken van een bankgarantie kost een paar honderd euro, om precies te zijn 0,7% van de koopsom, en valt onder de noemer kosten koper.

Kosten makelaar

Een aankoopmakelaar inschakelen is niet verplicht bij de koop van een woning, dus makelaarskosten zijn optioneel. Makelaars rekenen courtage als vergoeding voor hun diensten. Bij aankoopmakelaars is dat meestal een vast tarief. De hoogte van de makelaarskosten hangt af van de tarieven die de makelaar hanteert en de werkzaamheden die je hebt afgeproken. Wil je dat de makelaar je van A tot Z begeleidt, dan is dit uiteraard duurder dan wanneer je de makelaar pas inschakelt vanaf de onderhandelingsfase. Gemiddeld liggen de kosten voor een aankoopmakelaar tussen de 1500 en 3500 euro.

Kosten bouwtechnische keuring

Een bouwtechnische of bouwkundige keuring geeft duidelijkheid over de bouwkundige staat van je nieuwe woning én over eventuele herstelkosten waar je rekening mee moet houden. In de koopovereenkomst staat standaard dat je de woning koopt onder voorbehoud van de bouwtechnische keuring. Dit betekent dat je de koop mag ontbinden als blijkt dat de herstelkosten hoger zullen zijn dan het maximale bedrag dat je hierover hebt afgesproken met de verkoper. Een bouwtechnische keuring is niet verplicht, maar wel aan te raden als je zeker wilt weten dat je later niet voor onverwachte kosten komt te staan. De kosten voor de keuring liggen over het algemeen tussen de 325 en 600 euro, afhankelijk van onder meer de locatie en grootte van de woning.

Advies- en bemiddelingkosten

Als je een hypotheek afsluit, rekent je financieel adviseur hiervoor advies- en bemiddelingskosten. Sommige adviseurs werken met een vast bedrag, anderen hanteren een uurtarief. De bedragen kunnen nogal verschillen, maar liggen doorgaans zo tussen de 1500 en 3000 euro.

Een rekenvoorbeeld

Stel, de woning die je wilt kopen kost € 300.000 kosten koper en je vraagt voor de volledige koopsom een hypotheek aan mét NHG (Nationale Hypotheek Garantie). Op welke bijkomende kosten moet je dan rekenen? De bedragen met een * zijn indicatief.

Overdrachtsbelasting 2% €6.000
Notariskosten €2.000*
Taxatiekosten €350*
Advies- en bemiddelingskosten €3.000*
Kosten NHG-aanvraag 0,7% €2.100 (optioneel)
Bankgarantie 0,1% €300
Aankoopmakelaar €2.500* (optioneel)
Bouwtechnische keuring €350* (optioneel)
Totaal €16.600
tip  Wijzer in geldzaken heeft een handige tool waarmee je online berekent hoe hoog de kosten koper ongeveer uitvallen in jouw situate.

Welke kosten zijn aftrekbaar?

De kosten koper zijn dus een behoorlijke bijkomende kostenpost. Goed nieuws is dat je een deel van de kosten mag aftrekken bij je belastingaangifte. Dit zijn:

  • de bemiddelingskosten
  • een deel van de notariskosten
  • de taxatiekosten
  • de kosten van de NHG-aanvraag

Desondanks blijft er een flink gedrag over dat je zelf moet hebben gespaard om je droomwoning te kunnen kopen.

Hoe en wanneer betalen?

Je krijgt van de notaris een gespecificeerde nota waarop alle aankoopkosten staan genoemd. Voordat de eigendomsoverdracht plaatsvindt en je de sleutel van jouw woning krijgt, moet het gehele bedrag van de kosten koper op de rekening bij de notaris staan. Dit bedrag moet je in een keer voldoen, je kunt het dus niet in termijnen betalen.

Meer vragen en antwoorden

Doe je voordeel met onze antwoorden op jouw vragen

De hoogte van de kosten koper is afhankelijk van de prijs die je voor de woning betaalt. Houd rekening met ongeveer 6% van de aankoopprijs. Een aanzienlijk deel daarvan is de overdrachtsbelasting (2% van de koopsom), tenzij je onder de 35 jaar bent. In dat geval ben je vrijgesteld van overdrachtsbelasting (per 1 januari 2021). Daarnaast betaal je notariskosten en vaak ook taxatiekosten en advies- en bemiddelingskosten, voor het afsluiten van een hypotheek. Bij een koopsom van € 300.000 is dat al snel een kleine € 10.000. Kies je voor de hulp van een aankoopmakelaar, laat je een bouwtechnische keuring uitvoeren en sluit je een hypotheek met NHG-garantie? Dan lopen de kosten op naar meer dan € 16.500.

Nee, volgens de huidige hypotheeknormen mag je maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Dit betekent dat de bijkomende kosten koper niet meegefinancierd kunnen worden. Voor deze kosten moet je dus je eigen spaargeld gebruiken.

Ja, maar niet allemaal. De kosten van de hypotheekakte (notariskosten), de advieskosten van de hypotheekverstrekker en de taxatiekosten zijn wel fiscaal aftrekbaar. Deze kosten kun je eenmalig in box 1 aftrekken bij je belastingaangifte. Voor de overige kosten, waaronder de overdrachtsbelasting, geldt dit helaas niet. Op de website van de Belastingdienst kun je alle informatie over dit onderwerp terugvinden.

Meer vragen